商业地产成功有三大法宝：前期定位、项目招商、运营管理。前期定位是战略高度上的战略制定，项目的招商和运营管理是实施这种定位。就商业地产而言，定位就是决定了项目要做成什么样？卖给谁？谁来使用？项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。

一、商业项目定位基本思路

（1）主题定位/文化定位；

（2）商业定位/业态定位；

（3）市场定位；

（4）消费者定位；

（5）功能定位；

（6）各楼层具体定位；

（7）品牌定位；

百货商场：营运商直接参与交易行为，财务特征为现金流的体现。

代表：百盛、大洋、金鹰等

购物中心：很多独立专门店的聚集，营运商不直接参与交易行为，只力求构建有更多交易价值的交易平台，财务特征为以物业的出租租金收益作为衡量物业溢价的标准。

代表：港汇、太古城、大悦城

中国特色的综合经营：以南京德基广场为例，在经营初期为了整体的形象和市场份额，营运商直接参与了部分店铺的经营。经过若干年的市场调试后，现在开始转型为购物中心。

社区型商业：满足不超过方圆3公里内居民的生活配套。最显著的特点是餐饮与零售比例平均，面对的基本都是家庭式消费。购物交通的便捷性和一站式服务特色明显。

代表：大华虎城商业，古北黄金城道一期。

卖场型商业：以某一个大卖场为主力店，配套以与卖场零售不冲突的商业。

代表：宜家无锡

他们间最大的区别就是：卖场型商业可以开在社区商业的位置，但是社区商业不一定能开在卖场商业的位置。卖场型商业本身可以聚人气，社区型商业是消费人气的。

旅游地产的开发意义是通过旅游景点的设置带动周边房产和地价的增值。它发展的重心和未来是以地产投资为主。

景区商业的意义在于满足前来景区的旅游人群的配套消费。它的发展重心还是旅游的发展。

主流客户为中产阶层家庭，职业类型主要以中高级白领与泛公务员为主。

分时享用，使资源最大合理化利用。

主要消费群体定位：25－50岁有较高文化层次、较高收入者。

以日时间节点为单位，将消费市场细分：

在所有的案例分析前，先考虑几个问题：

你们印象中百货商场每一个楼层都是做什么的？为什么？

你们觉得商场最好的商铺需要具备哪些条件？

为什么商场的餐饮娱乐都在楼上，楼下是零售类居多呢？

在观察一个项目的落位之前，必须了解的：

商场主出入口、主动线；

商场建筑的亮点是否有飞天梯，是否有直通道；商场动线的死角；商场的展示面；