社区商业——曾经被忽略的鸡肋

曾几何时，大多数社区商业的角色很鸡肋——食之无味，弃之不舍；

在业态供给上，不过是难以满足购物期待的便利店、药店、水果店；

有影响力和口碑度的品牌商家，也很少涉足社区商业，担心“掉份儿”、客流量过少、客单消费过低；

在经营者和投资者的眼中，社区商业则是“不求大富大贵，但求保值升值”的理财保守选项；

消费者们除了购买烟酒糖茶，基本都去大型商圈、购物中心购物休闲娱乐；

而开发商大多把社区商业视为“拖后腿”产品，好位置商铺卖完之后，打包交由缺乏商业管理经验的物业公司就行后期管理……

以上种种，都是导致社区自营业态单一、竞争严峻，无法承载更高租金、无法满足消费者更多需求的原因，更没能与社区居民——这一城市消费群体最根本载体形成有效互动。

疫情让市场发现，社区商业——原来天赋异禀

然而，2020年初突如其来的新冠病毒疫情，给中国人民放了一个超长假期，举国上下同心同德，共同”宅在家里”释放家国情怀，守护生命健康，社区商业似乎在突然之间大放异彩。有市场数据显示：疫情期间，牛奶、饮用水、坚果炒货成交份额，分别同比增300%、200%、100%，水饺、面点等速冻食品同比增长超过7倍。

看似突然，其实社区商业优势天赋异禀，究其原因，无外有三——距离、距离、距离。

纵观即使是肯德基宅急送、麦乐送、饿了么守护联盟，也无法突破卫生安全的最后100米的封锁线，严防死守的“社区边境”，让门对门的外卖服务承诺兑现“无门”。再者，疫情需要“全民禁足”，社区形成了一个封闭生活圈，消费者出不去，快递或外卖进不来。超市、药店、便利店等立足社区、贴近社区的商户，承担了线上购物、线下配送的枢纽角色，减少了出行采购的风险。最重要的是：社区商业的消费半径大多在1公里之内，消费者不仅可即购即得，疫情期间还满足了短时间、短距离“出门遛弯”的顺路购物需求。

社区商业，“拐”的一点都不突然

社区商业虽然在这场开年疫情前表现得异军突起，但纵观国内外经济大事件，其实早已为社区商业价值飙升早早就埋下了伏笔：苏宁收购家乐福80%股权，苏宁小店进军大社区，便是商业资本布局社区的重要苗头；猪肉价格上涨推高CPI，消费者将更青睐物美价廉的社区商超，并节约家庭支出中的交通成本……

21天养成一个习惯。当大型公共事件发生时，往往会让一个行业或领域迎来拐点或聚变——疫情防控让中国消费者度过了一个超长假期，每周1-2次的购物机会和频率，家家不能、不肯、不可错过，高频次高密度的重复消费，让兼具便捷、贴心、安全的社区商圈自然而然的“越走越顺路、越看越顺眼、越买越放心。”

社区商业，拐向何方？

那么，社区商业在迎来价值飙升的拐点期，从经营者、消费者、商业产品以及社区自身，都需要从哪些方面下功夫，才能抓住机遇长足发展呢？愚见如下：

第一、社区商业经营者：线上线下同时发力，细分定制化服务

不同于大品牌集合的城市级大商圈，社区商业具有“小而美”的特点。社区商业服务，服务的是泛社区客群，需要更贴家庭消费，更个性化，人性化，保持并不断提高客户服务满意度是制胜法宝。

以社区商业的重头戏生鲜和餐饮业为例：在疫情防控阶段，很多品牌发现了生鲜配送的商机，比如中石化开通了“疫情期间 安心买菜”业务，大大缩短了消费半径。而社区商业拥有得天独厚的距离优势，生鲜超市、餐饮业态无论是在外卖配送还是店内购买、就餐，都需满足消费者对卫生安全的首要需求——处于大连甘北核心区域、大连新空港商务板块的金地大艺境社区商圈，在疫情防控期间，由大连金地商管部整合商家信息，联合推出“大艺境社区商圈---璀璨生活场”系列活动——情缘米线、渔季寻鲜、桐画里等餐饮商户，在疫情期间紧随趋势，开通了零接触配送服务，让消费者足不出户即可享用大江南北特色美食。

二、社区商业物业产品：仓店一体化——社区商业的“大”盈利模式

近些年来，国内社区商业规模稳步扩张，平均每年新开业项目超过155个、体量逾850万方，年均增长率达到29%，自2015年后项目增量明显放缓，社区商业告别“野蛮增长”，逐渐进入精细化运作阶段。

盒马鲜生、苏宁小店，都是社区商业仓店一体化的前瞻者和实践者。它们将物流作业前置到门店，消费者仅需在APP下单，短距离内实现10-30分钟送达，实现了零售与电商的结合，实现了线上订单通过门店自动化物流配送的创新，大大降低了消费者购物的时间成本，未来势必成为社区商业的重要一环。

仓店一体的经营模式、前店后储的体验式消费模式以及同规模商家聚集经营的主题商街模式，实现了仓储&经营的双重需求，这些都是对未来社区商业物业规划设计、物业开发提出的新课题。

三、社区商业管理：需要专业的统筹和运营者

每一次公共卫生安全事件结束后，消费者对健康消费的理念都会迎来一次升级。消费者回归家庭、重视社区生活氛围、对社区商业综合服务供给有着更高的需求和期待。

正是洞察到这样的市场趋势和需求，金地大连地产公司早在2017年就成立了商业管理部，统筹社区商业全局，在大艺境、拾贰坊、墅苑风华等社区商业操盘中，前策与销售结合、销售与招商结合、招商与需求结合，成功打造出系列“第二起跑线”教育主题商街、全维业态大艺境商圈等。尤其是拥有多家银行、特色连锁餐饮、生鲜超市、亲子休闲、教育培训、休闲娱乐等大艺境商圈已逐步成为了周边社区三万余户家庭的消费目的地，2020年全面启动的“金商会”，将打造线上平台，开展线下活动，将品牌商家、经营者、投资者、消费者密切的联系在一起。

紧随时代浪潮不断前行，前瞻社区商业迎来红利爆发拐点，迎合满足市场需求与期待，不仅需要经营者们做出改变和努力，更需要运营者在统筹经营管理上、在社区智慧化、人性化上有着俯揽全局、掌控全周期的长线思维。

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